受疫情影响，今年年初房地产行业进入了销售低谷期，一些地方为此推出“救市”政策。
但值得注意的是，个别城市的政策涉及到松动限购、限售和限商政策，这些政策公布后，引发广泛关注后又被陆续撤销，从而上演“一日游”。
政策还能“一日游”？未来楼市会放松吗？
3月，随着疫情影响逐渐减退，部分城市开始有“报复性”买房的传闻流出。最|新又有消息称，昨晚一网红楼盘开盘20分钟就热销814套。
楼市真要重启一波上涨行情了么？
楼市“稳需求”呼声渐长。
近日，国家统计局与部分市场机构，陆续发布了房地产销售的相关数据。数据显示，1-2月，全国所有省市区(港澳台地区除外)的商品房销售均出现大幅度下滑，随着疫情逐步受到控制，市场需求开始复苏，热点城市的土地市场与住宅市场先后出现触底反弹趋势。
专家表示3月的楼市销售额只有去年同期六成，房企迫于资金压力或采取降价措施。同时，疫情期间多个地方政府在公积金、首付比例等方面针对楼市“需求侧”的放松举措在短时间内撤回。楼市放松与否，政策博弈不断加剧。
有分析人士指出，“房住不炒”与“托底经济”两相平衡之下，楼市政策的具体走向，或许需要等到一季度数据出炉和2020年两会后定调。
2月房地产销售触底
2月，受疫情和春节淡季等多重影响，房地产销售跌落谷底。
根据国家统计局发布的数据，1到2月，全国商品房销售额与销售面积分别同比下降35.9%和39.9%。
另外，70个大中城市中有19城(武汉、石家庄、太原、扬州、蚌埠、平顶山等)2月新房“零成交”。
分地区来看， 21世纪经济报道记者注意到，31个省、市和自治区的商品房销售额与销售面积都出现了两位数的同比下滑。
其中，西藏、新疆、湖北、黑龙江、吉林、重庆、山西、甘肃、宁夏等9个省市区的商品房销售面积与销售额同比下降均超过50%。西藏、新疆和湖北跌幅都在8成以上，新房市场可谓冰封。
具体情况如下表所示：
这也让库存压力快速上升。
易居研究院近期发布的报告称，2月份监测的100个城市新房去化周期达到11.7个月，其中一、二、三四线城市为13.8、11.0和12.5个月，相比前值均出现了明显攀升。
3月部分城市“报复性”买房？
进入3月，随着疫情影响逐渐减退，部分城市开始有“报复性”买房的传闻流出。
3月16日晚8点，万科推出深圳的“万科星城”项目，当晚推出的288套房源7分钟内全部通过线上卖完，销售额达到了2.99亿元。
3月20日，苏州的三个房地产项目同时开盘，共推出近900套房源。无论是线上销售还是线下选房的项目，几乎都是“秒光”。
3月24日，龙湖集团CEO邵明晓在业绩会上专门提到了旗下一个项目的“战绩”：311套房源，10分钟内抢光。
3月25日晚8点，因线下排卡超过1200张而被称为“网红新盘”的北京国际社区首次开盘845套房源，超过1100人线上选房，开盘5分钟，已售超过700套，开盘20分钟热销814套。
此前还有网友爆料，有些购房者即便交了100万的喝茶费，仍然无法顺利看房。
“不管是刚需还是改善需求，房地产行业的需求相对刚性，因此市场部分复苏的步伐也比较明显。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉21世纪经济报道，从日成交数据来看，杭州、苏州、成都等强二线城市，随着月底的临近呈现出成交数据越来越好的状况。
不过，多位分析人士告诉21世纪经济报道，“复苏”只是相对2月低谷而言，并不意味着房地产市场的下行趋势已经结束。
中原地产首席分析师张大伟告诉21世纪经济报道记者，3月至今，全国销售只是恢复到了疫情前大约60%的水平，大部分城市市场只是复苏，远谈不上火热。
张大伟强调，房地产企业最|大的问题还是资金压力，特别是到期债务问题。一旦销售不能快速恢复，房企4-5月份将面临普遍性的资金压力。
统计数据显示，今年房地产行业的到期债务约在1.46万亿，其中7月份是到期高峰，达到1490亿。与此同时，疫情加剧行业分化，据人民法院公告网的消息，截至3月23日，已有98条房企宣布破产的公告。
不过，有券商机构的地产分析人士告诉记者，房企，尤其是头部房企，其资金压力或许没有想象中的那么大。
据分析，2月热点城市的土地市场火热，一定程度上显现出头部房企的资金储备。3月以来各地针对房地产的帮扶政策，以及市场需求的复苏，也有利于房企回款。另外，3月以来的房企发债渠道较为顺畅，部分房企近期大量回购境外市场价格下跌的中资美元债，对于其降低资金成本，优化债务结构也有助益。
救市政策撤回后的博弈
楼市低迷的同时，各地“救市”政策频出。
据不完全统计，已有武汉、长春、深圳、杭州、南京、郑州、济南、苏州等多城出台措施，包括分期缴纳土地价款、降低预售标准、发放购房契税补贴等。
不过，近一个多月以来，已有多个城市在短时间内收回了其房地产新政。
浙江海宁：
3月24日下午，浙江海宁市发布消息称，在3月25日至4月24日云上房博会期间，“非海宁户籍人口在海宁限购一套住房”政策暂不执行。这意味着，非海宁户籍人员在海宁可以买多套房。
但很快(24日16时许)，上述内容被删除。
山东济南：
3月15日，济南发布了《关于促进济南绿色建设国际产业园发展十条政策》。其中涉及“预售监管资金即征即返”；“在先行区直管区范围内购买二星级及以上绿色建筑商品住宅的，不受济南市限购政策约束”等表述。
3月17日，又发布了《更正声明》说，此前政策表述不准确，予以更正。
陕西宝鸡：
3月12日，宝鸡市政府发布的《宝鸡市住建行业坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战稳企业稳民生稳发展若干措施》提出，各银行要积极争取降低首套住房贷款首付比例政策，公积金贷款最|高额度由40万提高至50万。
不过，文件在发布的当晚从官网撤下。
广东广州：
3月3日，广州发布通知，其中明确提出：广州商服类项目不再限定销售对象，不再限定最小分割单元，已确权登记的不再限定转让对象。
然而，发布不到一天，该文件已从官网撤下。
河南驻马店
2月21日，驻马店提出将公积金贷款购买首套房首付比例降低至20%。
一周后该政策文件被撤回。
多位受访人士认为，近期房地产政策调整主要是以减轻房企负担为主。而短期房地产政策收回的，基本都是因为微调力度过大，属于刺激市场而非稳定市场的政策。
“这背后显示的是监管部门与地方政府的博弈。”住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌告诉21世纪经济报道，地方政府，尤其是三四线城市财政压力大，松绑房地产调控，稳定活跃房地产市场的预期更强烈。但从中央的层面来看，保持房地产市场的“平稳健康”仍然是不变的主基调。
多位受访人士认为，楼市政策更大的博弈在于，在房地产下行趋势下，如何平衡房地产“房住不炒”的定位与其对经济的托底作用。
顾云昌指出，疫情对宏观经济的影响深远，房地产的托底作用不会被忽视，但维持房地产市场平稳健康的关键是维持楼市的供需平衡。
随着疫情的演变，相关政策应该会从前一阶段的稳供给，逐渐过渡到稳需求，也就是稳销售上。
我国不同城市之间的楼市供需关系差异很大，对于供需一直偏紧，并且随着国家城市发展理念的变化，将会对持续人口流入的一二线中心城市，和前一个楼市周期明显透支了需求的三四线城市，采取不同的政策力度。
在张大伟看来，稳需求应当主要针对刚需，“房住不炒”与支持刚需购房并不矛盾，针对首套房和真实改善需求的政策可以适当放松。
比如调整首套房的利率和首付比例、扶持“卖一买一”的真实改善需求，严打“假离婚”等政策应该得到落实。
抢房潮≠房价疯涨
“房住不炒”仍是主基调
易居研究院研究员沈昕表示，2020年一线城市有望继续引领楼市复苏。受史上最严的限购限贷政策影响，一线城市2017年和2018年的调整幅度最|大，2019年企稳反弹，2020年有望延续这一趋势，在疫情影响消除后有望引领全国楼市回暖。
在需求释放、市场回暖的情况下，类似“抢房”等报复性反弹的现象，会不会大范围出现？
上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进认为，“抢房”的发生有其特殊性，比如政策刺激、需求积压等，甚至不排除房企采取了“饥饿营销”的做法。但总体来看，随着供应的快速恢复，市场不会出现大规模的报复性反弹。
他表示，库存高企，加上短期的资金链压力，会迫使房地产企业加快推盘，从而快速增加市场供应。政策层面，各地也在为增加供应“开绿灯”。
比如，东莞市于3月10日印发“完善促进消费体制机制”的相关文件，其中强调“简化房价备案流程”。长春也在3月23日发文，降低申请办理预售许可证门槛。
从各主要机构的统计来看，3月以来，无论新房还是二手房，供应规模都有明显增加。
但北京某房企人士向21世纪经济报道指出，相比供应端的按部就班，需求端的变化更为敏感，并带有一定的“羊群效应”。因此，在市场回暖的过程中，需求往往会出现快速增长，短期的供不应求很难避免。
他表示，近期北京部分新房项目的带看和销售情况要好于往年同期，由于销售情况不错，不少项目开始取消之前的优惠措施。
据21世纪经济报道了解，在多个城市，都存在取消优惠措施的现象。但除部分二手房外，涨价现象尚未大范围出现。
严跃进表示，目前看，房价上涨的动力的确存在。其中，新房市场由于存在限价等措施，价格很难大幅上涨。相比之下，二手房价格更容易出现上涨。
但他同时指出，即使未来市场真正出现“小阳春”，价格也不会大幅上涨。
严跃进认为，在近几年的连续调控下，刚需已成为当前需求结构的主体，这部分需求较为理性，对价格变化较为敏感，他们不会支撑房价大幅上涨。同时，在“房住不炒”的调控思路下，各项调控政策不会大范围松绑，房价没有大幅上涨的空间。
此外，房企的融资压力和债务风险依然不容忽视。
中泰证券首席经济学家李迅雷曾在接受媒体采访时表示，各地要对房地产市场可能出现的波动做好预案。在“房住不炒”的前提下，稳定预期，防止房价暴跌，而非很多人担心的“房价反弹上涨”。
人民大学副校长刘元春近期在公开场合也着重强调，“要高度重视房地产市场的不确定性，防止房价快速回落。”
来源：21世纪经济报道
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